– એન્ટેના : વિવેક મહેતા
– સરકારી નિયમોમાં ફેરફાર કરી ટી.પી. સ્કીમમાં નાનામાં નાનો રસ્તો ૧૮ મીટરનો કરવાની જોગવાઈ લાવે તો વર્ટિકલ ગ્રોથનો દરવાજો ખૂલશે
સરકારી નિયમો ઘણીવાર વિકાસમાં અવરોધરૂપ બની જતાં હોય છે. સરકારે નવી ટી.પી. સ્કીમમાં હવે પછી ૧૮ મીટરથી નાના રસ્તાઓ કરવા જ ન જોઈએ. તેમ કરવાથી એક સમાન હાઈટ્સના મકાનો બની શકશે. તેમ જ વર્ટિકલ ગ્રોથ માટેનો માર્ગ ખુલ્લો થશે. અત્યારે ૪૦ ફૂટના રોડ પર ૧૦ માળના મકાનો બનાવવાની છૂટ મળી રહી છે. તેવા સંજોગોમાં વર્ટિકલ ગ્રોથને પ્રોત્સાહન આપઓવા માટે તમામ ટી.પી. સ્કીમમાં નાનામાં નાનો રોડ ૧૮ મીટરનો એટલે કે અંદાજે ૫૫થી ૬૦ ફૂટની આસપાસના જ મંજૂર કરવા જોઈએ. ૧૮ મીટરના રોડ રાખશે તો આવનારા વરસોમાં વસતિના વધારાને કારણે વસતિની અતિશય ગીચતા રહેશે નહિ. ગિફ્ટ સિટીમાં પણ આ પ્રકારના જ રસ્તાઓ બનાવ્યા છે. અમદાવાદમાં અને ગુજરાતના અન્ય શહેરોમાં ભવિષ્યની જરૂરિયાતને સમજીને ૧૮ મીટરના રસ્તાઓ બનાવે તો સુન્દર અને આકર્ષક શહેરો બનશે.
આમ પણ ટી.પી. સ્કીમમાં ૪૦ ટકા જમીન કપાતમાં લઈ લે છે. તેમાંથી ૨૨-૨૩ ટકા જમીનમાં રસ્તા, બગીચા, સ્કૂલ સહિતની માળખાકીય સુવિધા માટે વપરાય છે. સરકાર પાસેથી ૧૦ ટકા જમીન પડી રહે છે. તે બજાર ભાવે વેચે છે. તેમાંથી બચી રહેતી જમીનમાં દબાણ- એન્ક્રોચમેન્ટ થઈ જાય છે. આમ બચતી જમીનને ધ્યાનમાં લેતા ૧૮ મીટરના રસ્તા બનાવશે તો ભવિષ્યનું અમદાવાદ વધુ સુન્દર બનશે. તેમ જ બિલ્ડર્સ-ડેવલપર્સની પ્રોજેક્ટ કોસ્ટ નીચે આવશે. તેનો સીધો લાભ પ્રોપર્ટી બાયર્સને મળશે.
ફાયર પોલીસીમાં પહેલા માળે અને ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર પર જ આઈસીયુ કે હોસ્પિટલ કરવાનો નિયમ કરવામાં આવી રહ્યો છે. બીજીતરફ નેશનલ બિલ્ડિંગ કોડમાં કરવામાં આવેલી જોગવાઈ મુજબ ૩૦ મીટર સુધીના બિલ્ડિંગમાં કોઈપણ માળે હોસ્પિટલ કરી શકાય છે. ફાયર પોલીસી હેઠળ માત્ર ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર કે પછી ફર્સ્ટ ફ્લોર પર જ હોસ્પિટલ રાખવી તેવો આગ્રહ રાખવો ઉચિત ન હોવાનું અમદાવાદની બિલ્ડર લોબીનું કહેવંફ છે. કારણ કે ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર કે ફર્સ્ટ ફ્લોર પર જ ક્રોસ ઇન્ફેક્શનની કે પછી નોઈઝ પોલ્યુશનની ખાસ્સી અસર દરદીઓ પર આવવાનો ખતરો રહેલો છે. આ સંજોગોમાં ફાયર પોલીસીમાં હોસ્પિટલ આઈસીયુ કરવા માગતા હોય તેમણે પહેલા માળે અને ગ્રાઉન્ડ કરવાની ફરજ પાડવાની સરકાર દરખાસ્ત અનુચિત છે. વાસ્તવમાં હાઈજિનની દ્રષ્ટિએ ચોથો પાંચમો કે અગિયારમાં માળ કે વધુ ઉપરના માળ આઈસીયુ માટે અનુકૂળ હોવાનું ક્રેડાઈ ગાહેડના પ્રમુખ તેજશ જોશી માને છે. કારણ કે ઉપરના મજલાઓ પર ક્રોસ ઇન્ફેક્શન લાગવાની, તેમ જ નોઈઝ પોલ્યુશનની તકલીફ પણ ઓછી થઈ શકે છે. નેશનલ બિલ્ડિંગ કોડમાં પણ ઉપરના મજલાઓ પર હોસ્પિટલ્સ અને આઈસીયુ કરવાની છૂટ આપવામાં આવેલી છે.
ગુજરાત સરકાર જીડીસીઆરમાં પણ ચેન્જ લાવી રહ્યા છે. ફાયર ન લાગે અને લાગે ત્યારે બચાવી શકાય તેવી વ્યવસ્થા કરવામાં આવે તે પણ જોવામાં આવી રહ્યું છે. માર્જિનની અંદર ફરજિયાત પ્લાન્ટેશન કરવાની ફરજ પાડે છે. પરંતુ તેને કારણે મકાનમાં અંદર પ્રવેશવામાં ફાયર બ્રિગેડને તકલીફ પડે છે. તેનો રસ્તો અન્ય જગ્યાએ પ્લાન્ટેશન કરવાની છૂટ આપીને કાઢી શકાય છે. ફાયર પોલીસીમાં સરકાર ૧૫ મીટરને બદલે ૨૫ મીટરથી એટલે કે સાત માળથી ઊંચા મકાનમાં બે પગથિયા કરવાનો નિયમ દાખલ કરી રહી છે, પરંતુ બિલ્ડર લોબીની અપેક્ષા ૩૦૦૦ મીટરથી ઊંચા પ્લોટ અને ૩૦ મીટર ઊંચા મકાનો માટે જ આ જોગવાઈ રાખવામાં આવવી જોઈએ. અમદાવાદમાં અત્યારે ૨૫ મીટર કરતાં ૩૦ મીટરના જ એટલે કે દસ માળના મકાનો વધુ બની રહ્યા છે. ૪૦ ફૂટના રોડ પર પણ ૩૦ મીટરના મકાનો બનાવવાની છૂટ આપવામાં આવી રહી છે. તેથી દસ માળના મકાનો માટે જ બે સીડીની જોગવાઈ લાવવી જોઈએ. જીડીસીઆરમાં પણ ૩૦ મીટર ઊંચા મકાનો અને ૨૫૦૦ મીટરથી મોટો પ્લોટ હોય તેને માટે જ બે સીડી કરવાની જોગવાઈ છે. જીડીસીઆર અને ફાયરપોલીસીમાં એકરૂપતા હોવી જોઈએ. ૨૫૦૦ મીટરથી નાના પ્લોટમાં એક જ ટાવર થવાની શક્યતા છે. તેમાં બે સીડી કરવામાં આવે તો પ્રોજેક્ટની વાયેબિલીટી રહેશે નહિ. હા, બે સીડી વચ્ચેના ડિસ્ટન્સ રાખવાની પણ શરત રાખવી જોઈએ. અન્યથા બાજુ બાજુમાં જ બે સીડી બનાવી દેવાશે તો ફાયરસેફ્ટીનો હેતુ પાર પડશે જ નહિ. બીજું, જૂના બંધાવાના શરૂ થઈ ગયેલા મકાનોને આ નીતિ લાગુ કરવામાં આવશે નહિ. પરિણામે અત્યારે ચાલી રહેલા પ્રોજેક્ટને તકલીફ પડશે નહિ. નીચા મકાનમાં બે સીડી લગાવવાને કારણે પ્રોજેક્ટની કોસ્ટ ઊંચી જશે. એફોર્ડેબલ હાઉસિંગના ભાવ ૫ લાખ વધી જશે. ભાવ વધી જતાં સહુનું ઘરનું ઘરનું સપનું સાકાર કરવામાં અવરોધ આવશે. એક જ ટાવર હોય તેવા કિસ્સામાં બે સીડી બનાવવાનું ફરજિયાત ન કરવું જોઈએ.
